令和６年４月１日より、不動産の相続登記義務化が始まります。
法務省も広報活動に力を入れており、メディアで紹介されることも増えてきた様に思います。
また、役所より送付される固定資産税の納税通知に相続登記義務化に関するパンフレットが同封されていて、それを見て相続登記に踏み切る方もいらっしゃるようです。
弊所においても、相続登記に関するご相談が増加しています。
そこで、今の時点で亡くなった方の名義のままの不動産があり、名義変更をお考えの方に向けて、相続登記を行うための流れ、ポイントをまとめてみたいと思います。
尚、相続登記を行う方法として、遺産分割協議を行わず法定相続分をもって相続人全員の共有として手続きする方法もありますが、あまり利用するケースはないため、ここでは除外します。
相続登記の流れとポイント
①被相続人の名義の不動産がどれだけあるか確認する
まず、被相続人がどこの自治体に不動産を持っていたかあたりをつけます。
（鹿児島市に自宅、姶良市に山林など）
不動産のある自治体が分かれば、その自治体から送付されてくる不動産の納税通知に具体的な不動産の所在、地番等が記載されており、大きな手掛かりとなりますが、共有名義の不動産や課税がされていない不動産については記載が省略されていることもあるため、別途役所で調査を行い、手続きを行う不動産に漏れがないか確認する必要があります。
特に、私道の持分や、マンションの共用部分の持分について注意が必要です。
相続登記を終えて、不動産を売却する時に相続登記をすべき不動産に漏れがあったことが発覚し、もう一度相続人全員に協力してもらい手続きをやり直さないといけなくなった、という事例をしばしば目にします。
慎重な確認が必要となるポイントです。
尚、法務局において、被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産の一覧を確認することができる「所有不動産記録証明制度」の運用も始められる予定です。
（令和８年４月までに開始予定）
②被相続人が遺言を遺していなかったか確認する
有効な遺言書が存在すれば、遺産分割協議をしなくても（相続人全員の遺産分割協議書への署名、捺印及び印鑑証明書の添付がなくても）名義を取得する方のみで相続登記を行い名義変更をすることが可能です。
③戸籍を集め、相続人を特定する
相続人を特定するため、戸籍を集めます。
必要となる戸籍の内容は、被相続人と相続人の関係によって変わります。
例えば、亡くなった父の名義の不動産につき、相続人を母、子で相続登記を行う場合、亡き父について出生～死亡までの一連の戸籍と戸籍の除附票及び住民票の除票、配偶者である母及び子の現在戸籍謄抄本及び戸籍の附票又は住民票が基本的に必要となります。
請求先は、本籍地を管轄する自治体となりますが、マイナンバーカードを持っている場合現在戸籍謄抄本についてはコンビニで取得できることもあるようです。
戸籍は、婚姻や転籍によって作り変えられ、また自治体の方でも何度か改製により作り変えているため、被相続人については何種類か必要となります。
被相続人が生涯同じ自治体に本籍を置いていれば一度の役所の手続きで必要な戸籍等が揃うこともありますが、自治体をまたいで本籍地を変更されている場合には、複数の役所で手続きが必要となります。
被相続人が父である場合など、比較的相続関係がシンプルである場合はそこまで心配はないかと思いますが、長年相続登記をしておらず、不動産の名義が祖父や曽祖父など数世代前で止まっているケースで相続関係が複雑な場合には、多数の戸籍を収集して読み込み、そもそも誰が権利をもつ相続人で遺産分割協議に参加する必要があるのか、慎重に検討を行うことが必要となります。
④遺産分割協議書を作成する
被相続人の名義の不動産について、誰が名義を取得するのかをまとめた遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印で捺印を行います。
尚、遺産分割協議書は相続人全員が１枚の用紙に連名で捺印を行う様式ではなく、同様の内容を記載した用紙を人数分作成し、相続人それぞれが一人ずつ捺印を行う様式でも登記手続きを行うことも可能です。
⑤不動産の名義変更にかかる登録免許税を計算する
不動産の評価額を基に、登録免許税を計算します。
登録免許税は、相続登記の申請書に収入印紙を貼って法務局に納めることが一般的です。
評価額は固定資産税の納税通知や、不動産の評価証明書で確認します。
税額は、原則不動産の評価額×４／１０００となりますが、現在相続登記の促進のため、土地１筆あたりの評価額が１００万以下の土地については登録免許税が非課税となる免税措置がとられています。
⑥相続登記申請書を作成する
法務局に提出する相続登記の申請書を作成します。
申請書に記載しなければならない事項は法定されており、記載が不正確、不十分であると受け付けてもらえません。
もっとも、法務局のホームページに基本的な相続登記申請書のひな形が紹介されていますので、それを基に作成すれば大きく間違うことはないと思います。
その場合でも、作成した書類につき事前に管轄法務局に相談、打ち合わせをしておいた方がよいでしょう。
⑦相続登記申請書と、戸籍一式、遺産分割協議書等の必要書類を揃えて管轄法務局に提出（申請）する
不動産の所在地ごとに管轄法務局が定められているため注意が必要です。
例えば鹿児島市に自宅、姶良市に山林がある場合、鹿児島地方法務局本局と鹿児島地方法務局霧島支局の２つの法務局に登記の申請が必要となります。
申請は窓口へ直接持ち込む方法の他に、郵送やオンラインで行うことも可能です。
詳細は法務局ホームページをご確認下さい。
⑧登記完了後、権利証（登記識別情報通知）を法務局より受領する
無事登記手続きが完了すると、法務局より不動産ごとに「登記識別情報通知」が発行されます。
登記識別情報通知とはいわゆる権利証にあたるもので、不動産の所有権登記名義人であることを証明するパスワードが記載、封印されています。
将来不動産を売却する場合等に必要となるとても重要な書類です。
再発行はされないため、保管には十分注意が必要です。
登記識別情報とは別に、不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）も請求して併せて保管しておくとよいでしょう。
全部事項証明書とは、不動産の所有者等の権利関係が記録された、誰でも請求、取得することができる書類です。
以上、相続登記手続きを行う流れ、ポイントをご紹介しました。
相続人間の話合いがまとまらず、④の遺産分割協議書の作成が出来ない場合には、「相続人申告登記」だけでも行っておくべきでしょう。
「相続人申告登記」については以前の記事をご参照ください。
相続人申告登記について-2023/1/25
https://www.marume-office.com/2023/01/25/4303/
相続登記の手続き方法は
相続登記の手続き方法は、法務局を中心として各所に案内がされています。
自分で手続きを行うことが難しい、面倒だという場合には、登記の専門家である司法書士にご相談ください。
司法書士に手続きを依頼する場合、費用はかかってしまいますが、手間が省けるということだけではなく、相続登記手続きを行うべき不動産の漏れや、相続関係の間違い等のリスクを大幅になくすことが出来ます。
また、行方が分からない相続人がいるケースにおいても、その所在を確認し、遺産分割協議の糸口を作ることが可能です。
相続登記の義務化開始は目前です。
相続登記が未了の不動産がある場合、是非今のうちから手続きをされることおすすめします。
以下に法務省が発行した相続登記義務化に関する広報資料もご紹介しますので、ご確認頂ければと思います。
